Prognose te verwachten resultaten
In BBV artikel 16 lid c is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Wanneer deze prognose is samengesteld uit positieve en negatieve grondexploitaties, dan is het van belang dat de verwachte resultaten voor alle grondexploitaties op dezelfde wijze worden berekend. Dit gebeurt op basis van de "netto contante waarde" methode. De voorschriften zeggen ook dat de resultaten op eindwaarde dienen te worden gepresenteerd waarbij tevens wordt aangegeven wat de verwachte einddatum van de exploitatie is.
Ten aanzien van de grondexploitaties van onze gemeente kan worden gesteld dat er sprake is van een mix van positieve en negatieve grondexploitaties. Aangezien de afzonderlijke grondexploitaties een verschillende einddatum kennen, zijn de resultaten per datum 1 januari 2022 contant gemaakt. Hierdoor worden de resultaten onderling goed vergelijkbaar.
De geprognosticeerde resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties zijn herzien per 1 januari 2022. Vervolgens hebben wij deze verwerkt in de Uitvoeringsrapportage grondexploitaties 2021 welke ter vaststelling voorligt in de raadsvergadering van 6 juli 2022. De financiële effecten zijn verwerkt in de jaarstukken 2021.
De geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties luiden als volgt:
| |||||||||
Financiële resultaten actieve grondexploitaties januari 2021 en januari 2022 (bedragen x € 1.000,-) | |||||||||
Naam grondexploitatie | Eind- datum exploitatie | Resultaat eind-waarde | Resultaat herziene grex NCW | Resultaat 01-01-2021 NCW | Resultaat herziene grex NCW per 01-01-2022 | Verschil | Afwijking in % | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
A | B | C | D | E | F | G | H | ||
Zevenaar Oost - bedrijven | 31-12-2024 | 13.933 | 12.531 | 12.782 | 12.437 | -345 | -2,7% | ||
Zevenaar Oost – wonen | 31-12-2025 | -33.750 | -32.559 | -33.210 | -31.465 | 1.745 | 5,3% | ||
Totaal Zevenaar Oost | 31-12-2025 | -19.817 | -20.028 | -20.428 | -19.028 | 1.400 | 6,9% | ||
Middag Oost & Zwanenwaay | 31-12-2029 | -4.588 | -4.499 | -4.589 | -4.251 | 338 | 7,4% | ||
Mercurion | 31-12-2025 | 262 | 255 | 260 | 242 | -18 | -6,9% | ||
TOTAAL GRONDEXPLOITATIES | 31-12-2029 | -24.143 | -24.272 | -24.757 | -23.037 | 1.720 | 6,9% | ||
In bovenstaande tabel zijn de einddata per deelgrondexploitatie (kolom B) en de resultaten op eindwaarde (kolom C) opgenomen. Omdat eindwaarden onderling niet te vergelijken zijn vanwege de verschillende looptijden van de plannen volstaan we met een overzicht van de verschillen op Netto Contante Waarde.
In bovenstaande tabel maken we de vigerende grondexploitatie (kolom D) netto contant op de situatie per 1 januari 2022 (kolom E), alvorens tot een goede vergelijking van de cijfers te komen. Het resultaat van de grondexploitatie wordt “opgerent” met een rentepercentage van 2%, zijnde de discontovoet waarmee het resultaat netto contant wordt gemaakt. Deze opgerente cijfers vergelijken we vervolgens met het geactualiseerde resultaat per 1 januari 2022 (kolom F). Dit resulteert in een verschil per grondexploitatie (kolom G) en de afwijking in procenten (kolom H). Bij de verliesgevende exploitaties (Zevenaar Oost en Middag Oost & Zwanenwaay) heeft dit verschil een effect op het jaarrekeningresultaat 2021 tot gevolg. Bij de grondexploitatie Mercurion heeft dit verschil geen effect want een winstgevende exploitatie wordt pas verwerkt in het jaarrekeningresultaat bij afsluiting van de grex, dan wel bij tussentijdse winstnemingen.
In zijn totaliteit is er sprake van een verbetering van het resultaat van € 1.720.000 NCW per 01-01-2022. Voor wat betreft de grondexploitaties Zevenaar Oost - Bedrijven wordt in de jaarrekening in programma 3 een toelichting verstrekt op de verschillen. Voor de grondexploitaties Zevenaar Oost - Wonen en Middag Oost & Zwanenwaay is de verschillenanalyse terug te vinden in programma 8 van de programmarekening.
Omdat Zevenaar Oost één grondexploitatie is en het positieve resultaat van Zevenaar Oost - bedrijven verrekend wordt met het negatieve resultaat van Zevenaar Oost - wonen, is er een verliesvoorziening gevormd voor een totaalbedrag van € 19.028.000. Deze is terug te vinden in de toelichting op de balans.